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房屋转租合同当事人的权利义务
2018-02-02 16:08:28

在房屋转租合同的三方当事人中,出租人与承租人之间的权利义务除房屋租赁合同有特别约定的外,适用法律、法规和规章中有关规定;承租人与次承租人的权利义务除房屋转租合同有特别约定的外,适用法律、法规和规章中关于出租人和承租人权利义务的规定。同时,房屋转租合同的特殊性决定了,出租人、承租人、次承租人在房屋转租合同中的权利义务除了当事人另有约定的外,还有其特殊内容。(一)出租人的权利义务

在房屋转租合同关系中,出租人除了依房屋租赁合同约定以及相关法律、法规、规章的规定享有权利和承担义务外,还享有下列权利,承担下列义务:

1、请求承租人履行房屋租赁合同的权利

房屋转租合同成立并不影响原房屋租赁合同的效力,承租人仍应当依照原房屋租赁合同的约定向出租人履行各项义务,且不得以次承租人违约或者不履行义务为由拒绝向出租人履行义务。承租人不履行原房屋租赁合同的义务或者次承租人对承租房屋造成损失的,出租人有权要求承租人承担违约和损害赔偿责任,但出租人与承租人、次承租人另有约定的除外。《城市房屋租赁管理办法》第30条规定:“转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务,但出租人与转租双方另有约定的除外。”

2、从转租中获得收益的权利

出租人是转租房屋的所有权人或者管理权人,承租人转租该房屋获得收益的,出租人当然有权从中获取一定的比例。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定:“出租人可以从转租中获得收益、”这种收益的获取方式,既可以由出租人与承租人协商提高原房屋租赁合同的租金标准,也可以约定从承租人收取的转租租金中按一定比例支付给出租人。

3、监督次承租人使用、收益租赁房屋的权利

在房屋转租合同关系中,原则上是承租人享有监督次承租人使用、收益租赁房屋的权利。但是,出租人毕竟是转租房屋的所有权人或者管理权人,次承租人对租赁房屋的使用情况对其影响最大,因此,应当赋予出租人监督次承租人使用、收益租赁房屋情况的权利。这样,出租人不仅有权监督承租人使用、收益租赁房屋,还有权监督次承租人使用、收益租赁房屋。当次承租人不正当或者非法地使用、收益租赁房屋,且承租人怠于行使监督权时,出租人有权要求承租人承担违约或者损害赔偿责任,直至要求承租人解除转租合同。

4、请求次承租人返还租赁房屋的权利

当房屋转租合同终止时,承租人有权向次承租人请求返还租赁房屋;当房屋租赁合同终止时,出租人有权请求承租人返还租赁房屋。因此,当房屋租赁合同与房屋转租合同都终止时,出租人有权选择向承租人或者次承租人请求返还租赁房屋,尤其是承租人怠于行使返还请求权时,由出租人直接向次承租人行使租赁房屋返还请求权,有利于维护出租人的合法权益。但是,非在转租合同与房屋租赁合同都终止的情况下,出租人不得向次承租人主张返还租赁房屋。如,转租合同终止而房屋租赁合同未终止的,只有承租人有权请求次承租人返还房屋,出租人无权请求返还。

5、通知次承租人房屋租赁合同终止的义务

除非当事人另有约定,房屋租赁合同终止的,转租合同也随之终止。但是,次承租人对于房屋租赁合同是否终止难于清楚,故当房屋租赁合同终止时,出租人应当通知次承租人,为次承租人返还租赁房屋作好准备。

(二)承租人的权利义务

在房屋转租合同中,承租人的地位非常特殊:既是转租合同中的出租人,又是房屋租赁合同中的承租人。承租人在房屋转租法律关系中的主要权利和义务有:

1、要求出租人履行房屋租赁合同的权利

承租人将承租的房屋转租后,并不丧失承租人的地位,转租只是其使用、收益承租房屋的一种方式。为了保证转租合同的履行,承租人有权要求出租人按照房屋租赁合同的约定履行义务,如交付房屋、修缮房屋等等。因出租人的过错影响次承租人使用、收益房屋或者造成次承租人、第三人损害的,承租人在向次承租人、第三人承担违约责任或者损害赔偿责任之后,有权依据房屋租赁合同向出租人追偿。

2、从转租中获取收益的权利

承租人转租房屋的目的是为了实现自己对承租房屋的收益权,故法律原则上允许承租人从转租中获益。但是,在我国,承租人转租公有住宅用房的,必须受房屋所在地人民政府房屋租赁政策的制约,承租人从转租中获取收益也就受到了制约。

3、修缮租赁房屋的义务

租赁房屋发生损坏或者具有其他不适于次承租人使用的情形,承租人有权依房屋租赁合同的约定请求出租人修缮,但是出租人和承租人约定房屋转租后由承租人承担修缮责任的,或者虽无该约定但出租人拒绝履行修缮义务或者无能力履行修缮义务的,或者转租合同约定的房屋状态优于房屋租赁合同约定状态的,承租人应当承担修缮义务。

4、通知次承租人房屋租赁合同终止的义务

房屋租赁合同终止,转租合同也就丧失了基础,为了保证出租人能及时收回房屋,承租人有义务将房屋租赁合同终止的情况及时通知次承租人,并要求解除转租合同,返还房屋,以便于次承租人做好搬迁和返还房屋的准备。

(三)次承租人的权利义务

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