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现在的二手房为什么一直都卖不掉？: 二手房很久都卖不掉，并不仅仅是卖房技巧好不好的事，也不一定跟中介费多少直接相关。房价水平较高有关 1998年国家取消福利分房，这是中国房地产发展的重要节点。彼时开始的住房制度改革将目标定为：停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这一年，商品房时代的大幕正式揭开。那时起至今，20年间中国房地产发展逐渐步入黄金期，而房价亦随之水涨船高。房价水平高了，相同面积的房子总价就高了，房子总价高了，就考量人们的购买力了。与购买力有关的一个概念叫做：房价收入比。房价收入比在一定程度上反应了购房的难易程度。二手房的地段李嘉诚的投资名言，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。因为好的地段，不管是交通配套还是经济配套都相对完善，生活方便，交通成本低。二手房那附近1km内是否拥有好的地段——是否拥有地铁、轻轨的出入口？是否有多条公交线路经过？是否可以顺畅通达主城各区、公园、图书馆、博物馆？是否经常堵车？处房情结不管怎么样，中国人还是有处房情结的，特别是很多人的婚房。一线城市还好，毕竟现在一线城市的一手房太难买到，但是在很多二三线城市，很多人还是有强烈的处房情结的，打死也不买二手房。根据数据显示，北京上海的二手房占所有房地产成交量的50%以上，但到了内地城市很多地方可能10%都不到。

现在的霸州二手房该不该投资？: 按照霸州的区域位置处于环雄安新区，离北京天津都很近，房价可能不会回到去年的5000元每平米了，不过现在有限购政策，再加上有很多开发的楼盘，未来不见得再高涨起来，目前，霸州房价10000左右每平，但二手房8000左右，如果不着急居住的话，可以先观察观察，现在不适合出手！本地人工资收入也就3000左右，高房价已经让本地人负担不起。外地人有限购政策也买不了，如果未来楼盘大面积上市，估计价格还会有下降。从地理位置来看:霸州地处河北省冀中平原东部，位于京、津、保三角地带中心，属环京津、环渤海城市群。北距首都北京80公里，东临海港城市天津70公里，西距古城保定65公里。从交通条件看:京九铁路、津霸联络线、保津高速公路、大广高速、廊沧高速及106、112国道贯境而过，在霸州形成双黄金十字交叉。霸州在京津冀交通网络中形成一个非常重要的“四横四纵”、四个“十字交叉”的交通枢纽。106国道横贯南北，112国道（保定至天津）横贯中心，在霸州形成十字交叉；京九铁路和津保铁路形成十字交叉；津保高速公路和京开高速形成十字交叉交通便利。从经济发展角度看:霸州属于县级市，经济基础本身就不错，现在逢京津冀一体化，受产业转移影响，未来会迎来一波经济发展和人口转移高潮，所以对购房需求会有增长。短期来看，霸州受政策影响短期内房价不会高涨，但是长期来看，受人口转移和产业转移影响，房价上涨可能性是有的，但是空间不会放大，毕竟国家已经给楼市定了基调，房子是用来住的。

超过二十年的老房, 是否值得购买?: 买二手房，要看它的价值，不仅仅从年线上去做判断，有很多的变量的情况，例如，是多层房还是高层房，小高层，还是复式房，它的建筑结构都是有着巨大的区别，那么他的承载年限，或者落后的可能性，也会有很多变化，我们可以根据自己的需求，去合理的扬长避短的选择。二手房的购买还是要看地理位置很多二手房且房龄较长的，所处的地段大多都较好，且房屋周边配套设施比较成熟，很多都是优质教育资源的学区房。所以保值没问题，但是想着大幅度升值的就有些困难了。看自己实际能力如果自己手头紧，但是又必须买房，比如住不下，或者有纠纷别扭家里。那么只能考虑买老房。一般房龄超过20年不批贷款，但是中介一般可以做到90年以后房子都可以按揭。房龄久物业成本会增加房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，实际购房成本将增加。二手房的价值，年限会折损，有的房子特别是三四线城市的的板楼，多层的房子，结构可能都是预制板的，抗震结构简单，那么就要考虑它的价值了，甚至这类房子再过几年都不能做按揭了，现在很多2000年前的房子，都不能做按揭了，这类放的价值就会受损很多很多！

同样地段，买新房还是买二手房，如何取舍？: 在买房时，绝大多数人都会矛盾，面对新房和二手房该如何做出正确的取舍？需求在买房前，首当其冲你要弄明白自己的需求。你是想买一套用于过渡的小房子，还是想一劳永逸买一套长期居住的房子。两种不同的需求就直接影响到你的选择。再者，还有一点特别重要：学区房的问题。现在城市建设加快，通常一些新的楼盘，很多都会引入教育资源作为增值。如果是在城区中心的二手房，本身很可能就是学区房，很多人买二手房，其实不是因为价格便宜，也不是因为楼盘好，而是看重了教育资源。所以，你在选择买新房还是二手房时，必须高度重视教育的问题。税费一般情况下，新房只交个房屋契税，再加上金额很少的住房维修基金。以常见的90平米作为标准计算吧！契税为房屋总价的1%，90平米以上的1.5%，维修基金大约105元/平米。而很多二手房都没有满五年，可能两年都不到，不仅有契税，还有增值税、个人所得税等，不满两年的房子增值税还要全额征收。满五年的房子，契税与新房一样，增值税按差额的5.6%征收，个税按差额的20%征收。价格现在二手房价格持续走高，已经超越了它的实际价格，也可以看做有些地方目前是虚高价格，还有个因素就是二手房的实际首付要比新房的首付高，因为新盘最低首付是成交价的三成，而二手房贷款是银行评估价的7成，但是银行的评估价基本上都比实际成交价要低，所以首付也要提高，基本上都是4成以上。所以，建议购房者在买房时，如果遇到高价房或者低价房，心里要有一杆秤，根据自己最在乎的因素，理性的判断选择。

怪圈! 二手房卖不掉，一手房房价却居高不下!: 一手房、二手房，同样是房，咋差距怎么就这么大呢？现在我国的房地产市场多地已经出现了一手房房价居高不下，二手房想卖却卖不掉，房子的流转仿佛出现了断裂，造成这种情况的原因到底是什么呢？一、一手房价高，炒房的多一手房的价格，普遍偏高，主要还是因为大家都在炒！房产中介、炒房客、刚需、开发商形成了四足鼎立的局面，最终受到迫害的还是刚需，刚需还是斗不过炒房和卖房的人！现在随着国家调控的深入，很多地区的新房房价比二手房要低，这也给大家一种心理落差，买到就是赚到的心理更是促进新房房价一路飙升。殊不知现在新房的供给量，其实是逐年递增的，尤其是保障性住房的比例一直在提高，好比前两天深圳出台的《意见稿》，就表明了自己的立场和态度，要求在2035年之前，保障性住房要新增至少一百万套！房子越建越多，一手房房价高，一旦炒房客退出，中介的低买高卖链条被切断，那一手房价将有可能出现较大的下跌。现在很多的开发商融资变得越来越困难，银行的开发贷款放款速度变慢了，对于开发商来说，为了维持资金链，确保业务的正常周转，只好把房子抵押给银行，通过抵押贷款的方式来获得足够的资金去运转。因此，开发商的压力可想而知，是这几个人群中压力最大的一方，这也是为什么开发商对于全款购房者十分待见的主要原因，资金链对他们来说太重要了！二、二手房，刚需居多可以说，买卖二手房的中介没几个，开发商也与二手房没多大关联，真正与二手房产生利益关系的是刚需，特别是学区房！试想一下，有多少的刚需会为了学区房去买二手房呢？二手房的房价有时还比新房高，而且二手房的弊端太多，风险较大，周边的配套基本完善了，其继续升值的几率不大。购买二手房就意味着自住，想拿二手房来投资的人其实是很不明智的选择！北上广深等一线城市房源紧缺的除外。现在的房地产市场，确实有这种怪圈，新房抢手无比，二手房无人问津，街道上的房地产中介公司到处都冷冷清清的，与人群涌动的售楼部形成了鲜明的对比！

二手房四种避税方法谨慎用风险就在身边！: 购房者买二手房，不仅需要准备足够的房款，还需要准备好足够的税费。一般情况下，二手房交易的主要税费包括个人所得税、契税、增值及附加税、中介费等，由买卖双方共同支付。但在实际交易环节，几乎所有税费都会转嫁到购房者一方，因此如何避税就成为很多购房者的心头大事。但是需要提醒购房者的是，避税有着很大的风险，千万不要因小失大。避税方法一：签订阴阳合同买卖双方签订阴阳合同是最常用的避税方法。所谓的“阴阳合同”是指买卖双方为了规避法律，对同一房屋的买卖签订两份或多份不同的合同。一般“阴合同”是交易双方实际执行的，而“阳合同”则提交到房产交易机构的。面临风险：阴阳合同中买方存在偷逃契税的行为，一旦被税务部门查出后，可能将和卖家一样受到补缴税款、罚款等处罚。在数额达到标准时，则可能与卖方一同被追究刑事责任。另外将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。避税方法二：延期交易根据相关规定，如果个人出售住房，满两年可免征增值税，满五年且为家庭唯一住房免征个人所得税。因此在二手房交易过程中就会产生买卖双方约定延期交易的现象。如双方以“先租后买”的方式达成交易，过户前买房先租住房屋，每月约定租金，待2年或5年的期限一到，双方将租金抵消到房款中。面临风险：延期交易意味着相当长的一段时间内房屋是不能办理过户。如果政策发生变化，房价上涨，卖方则可付违约金而不出售房屋；房价下跌，买家也不愿继续交易。避税方法三：假离婚在二手房交易过程中，个人出售家庭满五唯一的房子，免征个人所得税。一般来说，家庭关系多指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。为了避税，很多夫妻便通过假离婚的方式来将名下的房子转让一处给夫妻一方已达到“满五唯一”的要求，再由其和第三方进行交易。面临风险：如何是证件作假，那么很容易就能被识破，一旦被查需要承担法律责任。如果是真的办理离婚手续，房屋交易完成后，一旦出现一方拒绝复婚，另一方很难维护自己的合法权益。避税方法四：假赠与房屋赠与是可以免征个人所得税的，因此也成为二手房交易中买卖双方常用的避税手法，具体操作方式为私下签订协议进行房款交接，表面上签订赠与合同，走房屋赠与的流程。面临风险：首先，“购买”赠与的房产，买家无法办理贷款，增加了经济压力。其次，房产过户后发生质量问题，很难维权。第三，赠与在房产证过户之前，卖方随时可以撤销。第四，双方签订的“买卖协议”属于私下协议，一旦发生一方违约，容易产生纠纷。二手房交易时大家省钱的心情是无可厚非的，但一套房子动辄数十上百万，税费虽多但相比房款也只是个小零头，因此提醒购房者不能因小失大。

楼市调控连击一线城市二手房市场持续低位盘整: 本报记者宋兴国实习生张玮钊北京报道 “房子价格比高点降了10%。最近中介告诉我说会有点小涨，我觉得价格挺合适，就买了。” 近日，一位刚刚在北京南四环外购置了自己的首套“刚需”住房的购房者张浪（化名），这么告诉21世纪经济报道记者。这套房的上一任业主急于凑齐第二套房的高额首付，以比同小区平均总价低了15万的价格挂牌出售。这与春节刚回家结婚的他一拍即合，“看房到网签，一共只用了一个多月”。类似的刚需与改善性需求交易已经成为一线城市二手房市场的主流。随着高强度调控政策的持续，热门一二线城市的二手房量价同比均处在低点，但投资占比持续下滑。有机构调研数据显示，北京二手房交易中，投资需求占比仅为1%，广州也不足4%。在投资需求得到有效抑制的背景下，二手房市场的量价走势，被认为更好的反映了市场的真实情况。整体低位盘整作为2016年以来的调控龙头，一线城市的调控政策严厉程度均在全国前列，并且不断加码。目前，一线城市均实行“本地已婚限购两套，未婚限购一套，外地户籍限购一套”的限购政策。同时，四地也均 “认房又认贷”，对有无本地住房、有无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款纪录的购房者实行差别化的信贷政策。其中，北京、上海 “无房无贷”首付比例是35%，“有房”或“无房有贷”的首付比例分别是60%和50%。而广州、深圳的政策更加细化。广东“无房无贷”、“无房有（或已结清）贷”家庭购房时均认定为首套房，首付比例为30%和40%，“有房无贷（或已结清）”、“有房有贷”的首付比例分别为50%和70%。深圳则是“无房无贷”、“无房有一笔贷”、“有一套房”的首付比例分别为30%、50%和70%，对无房但有2笔或以上异地房贷记录未结清以及有两套房的家庭禁贷。严厉的限购、限贷、限售政策背景下，一线城市二手房市场整体仍处在谷底。近日，易居研究院发布的数据显示，1-4月，北京二手住宅累计成交量同比下降41%，4月单月成交量同比下降16%。而上海前四月的二手住宅累计成交约5万套，同比下降9.5%，降幅较1-3月扩大1.6个百分点，4月单月成交约1.4万套，这也是上海二手住宅交易量6年来的同期最低值。一线城市中，二手房交易量降幅最大的则是广州。数据显示，该市二手房累计成交约2.5万套，同比下降49%，而4月单月成交二手房仅0.8万套，同比下降45%。唯一的例外是深圳。根据易居研究院数据，深圳在前四月的二手住宅累计成交量同比增幅为27%。易居研究院研究员王梦雯告诉21世纪经济报道记者，深圳楼市已以存量房交易为主，在今年1-4月新房供应同比下降了近50%。在新房供给严重不足的情况下，刚需转而进入二手市场。长期来看，深圳宅地供应逐年下降，二手房成交规模上行；同时深圳在本轮周期降温较早，2017年二手房成交基数较低。这是致使深圳二手房交易量今年累计同比正增长的原因。但这并不意味着深圳的二手房市场将步入回暖“快车道”。相反，当地的调控还在加码。王梦雯指出，从绝对值来看，深圳市场成交量仍在较低水平。而在3月底，深圳出台了二手房“三价合一”政策。这一政策将增加二手房的交易成本，后续深圳成交将有所回落，暂无大幅回暖可能。所谓“三价合一”，是深圳为了遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象而推出的一项调控加码政策。3月28日，深圳多个部委联合发布规定，二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算，以最低值作为计算基数确定贷款额度。改善性需求升温严厉的限购和限贷政策下，尽管总体仍处在成交量下滑阶段，但拉动一线城市二手房市场变动的需求主力，正在发生变化。链家研究院的调研结果显示，全国二手房市场来看，2017年第四季度与2018年第一季度的购房者需求分布中，刚需与改善性需求占到80%，是市场的绝对主流。这在调控热点城市更加明显。上述调研结果显示，链家检测的14个重点城市中，有10个城市的投资需求占比小于10%，最低的北京只有1%。在投资需求受到严格抑制的背景下，刚需与改善需求的变动值得关注。以北京为例，链家研究院院长杨现领向21世纪经济报道记者表示，调控后，北京二手房市场的复苏迹象始于刚需板块，并在4月呈现出向改善板块轮动的迹象。杨现领指出，这主要体现在总价段和购房环线结构的改变上。一方面，从总价段来看，400万以下物业成交占比环比下降2.5个百分点，400-700万及700-1000万物业成交占比均提升了1.6个百分点；另一方面，4月北京二环内二至三环物业（三环内主要以位置改善为主）成交量环比分别增加21.3%和12.2%，明显高于其他环线增速。而随着购买力更强的改善性需求开始转向二手房市场，单价较高的改善性物业成交占比上升，结构性拉升了北京二手房均价。4月链家北京成交均价为60013元每平方米，与去年同比下跌9%，但环比则上涨1.5%。同时值得注意的是，随着二手房市场的持续走低，市场的“抄底”情绪开始出现。链家新增带看量在3、4月份达到2017年下半年以来的峰值。所谓新增带看量，是指一段时间内带客户看房的次数，这被认为一定程度上反映了市场的潜在需求。不过，多位受访人士均认为，市场在短期内不具有大幅反弹的基础。在调控未有放松迹象的大背景下，一线城市在2017年加大住宅用地供应，大量限价房、新房即将迎来推盘入市高峰。一线城市的二手房市场，还将持续处在交易量、价格同比下滑的低位盘整状态。

北京二手房市场观察:成交量回升价格趋稳: 中新网客户端北京5月10日电去年“317新政”后，北京二手房成交量和成交价持续走低。近两个月以来，北京二手房交易量出现回升，价格趋稳。有分析称，这只是朝着正常交易水平恢复而已，过热并未出现，市场仍旧稳定。 4月二手房网签量创近一年新高陈翔(化名)在北京某科研单位工作，部门有50人左右，今年过年后，算他在内已经有四人准备买房了。 “4月初，我在海淀区五道口附近和西城区看过几套房，有的房子刚挂出来时一天有五六拨人看，而且几乎每套都有人在跟业主谈。”他说，海淀区展春园有套房子最初报价630万，当天就有很多人看，结果业主当晚就改成了650万。在看房时，陈翔能明显感受到购房者数量的增加，其中许多人是换房，比如郊区换学区或者小房换大房。其实从3月起，北京二手房交易量已经开始回升。某大型连锁房产中介机构的一位工作人员告诉记者，朝阳区立水桥附近某小区，近两个月成交量均在10套以上，而在去年最好的时候，每月成交也只有五六套。某研究院发布的报告显示，2018年4月，北京二手房网签13673套，环比上升22.6%，网签量创下去年5月至今12个月里的最高值。价格止跌企稳无明显上涨虽然成交量有所回升，但北京二手房的价格并没有明显上涨。某研究院提供的数据，价格方面，北京二手房4月成交均价环比微涨0.3%，与3月基本持平。陈翔谈及看房的感受时说，整体来看，看过的多数房子价格还算稳定，有些小区的房价略有上涨，当然也不排除业主临时涨价的情况。他最后签约买下了西城区畅柳园一套60多平米的小两居，对成交的价格还算满意。多名中介用“量升价稳”形容近期北京二手房市场，即成交量有所回升，价格相对稳定。资料图：图为北京市海淀区房管局办事大厅民众在等候办理业务。中新社记者苏丹摄为何交易量有所回升？某业内人士接受中新网记者采访时指出，去年“317新政”后，北京二手住宅价格已经连续11个月环比下降，一些购房者看到了新的买房契机，自然会带动二手房交易量的增加。他说，相较新房市场购房环节繁琐，二手房有着交房时间快，交易环节相对容易、甚至能够即买即住省去部分装修费用等优势，也获得了购房者的青睐。 “跌无可跌和利空出尽效应都可能会带来市场交易上升。”易居研究院智库中心研究总监业内专家说，政策边际效应递减，这会带来市场的反弹或复苏，预计后续还会有继续反弹或升温的可能。二手房市场仍稳定过热并未出现谈及北京二手房市场回暖，有分析称，这只是朝着正常交易水平恢复而已，过热并未出现。业内人士看来，不论是网签量还是机构的签单量，4月北京二手住宅都来到了一年新高，这说明北京二手房市场已真正走出2017年开春后的交易低谷。业内人士指出，北京目前有大约800万套的存量规模，即使仅以年2%的换手率来看，北京二手房市场也应该有着每年16万套左右、每月1.5万套左右的交易基本盘。因此，虽然4月北京接近1.4万套的网签量已经显示出了市场回温，但也只是朝着正常交易水平的恢复而已，过热并未出现，市场仍旧稳定。专家认为，北京未来的房地产市场仍然会以二手房为主导，二手房房价也不会上涨和下跌太多，毕竟北京拥有两千多万人口，需求和购买力还在。至于交易量，后续也会稳步上升，近期的二手房交易量创下新高只是开始。资料图：北京首个共有产权住房项目锦都家园公开摇号仪式现场。中新社记者韩海丹摄延伸北京楼市调控政策持续出台从政策来看，北京的住房信贷与限房价项目等方面均出现了变化。住房信贷政策是我国房地产调控的重要手段。近日，工、农、中、建四大国有银行上调北京地区首套房贷款利率，最低利率从基准利率的1.05倍上调为1.1倍。贷款利率上调后，购房成本将有所增加。据中原地产首席分析师介绍，以后刚需首套房，每贷款100万，25年贷款周期内，月供每月多145元，累计多4.3万。限房价项目方面，北京市住建委5月7日发布《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》，拟规定，限房价项目销售时如与周边同品质商品房差价较大，整体收购后转为共有产权住房。专家认为，政策落地后，经由政府收购的共有产权房，大大压缩了限价房的牟利空间。也将打压很多购房者“买到就是赚到”的“非住”动机。使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。

千万元级二手房单日迎98波看房客北京二手房市场悄然回暖?: 编者按：“3·17”新政已经过去一年有余，2017年4月份之后，北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套，但今年4月份网签量却达到了将近1.4万套，创下一年新高，这背后意味着什么？今日，本报聚焦北京二手住宅市场小幅回温，向读者揭示真实的北京二手房市场。公式本报记者王峥距离史上最严的“3.17”调控已过去一年多的时间，北京的住宅市场也在慢慢消化相关政策带来的影响。据《证券日报》记者了解，虽然新房市场仍处于低迷状态，但北京的二手房成交已有复苏迹象，有望走出谷底。不过，近期北京多家商业银行将首套房贷款利率调整为基准利率的1.1倍，趋紧的信贷政策也给刚刚出现复苏迹象的二手房市场蒙上了一层阴影。有业内人士表示，3月份及4月份的成交量相比此前虽有提升，但和调控前相比仍有较大差距，加之《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)的出台，新房供应量有望加速恢复，分流二手房市场的客源。因此，二手房市场能否真正回暖仍需观察。新房持续低迷　　数据显示，4月份北京新建住宅签约1161套，连续4个月新建住宅签约量低于1200套，而这是有网签数据统计后，第一次出现这种情况。对此，分析人士指出，北京新房成交持续低迷，主要是短期内供应不足，例如4月份北京商品房仅新增供应187套，创下近年来新低；同时，大量持币客群仍在等待更多共有产权房及限价房的上市。根据北京市住建委官网显示，今年前4个月北京共审批通过22个住宅项目的预售证，较去年同期新建住宅的预售证获批率下降27%，其中4月份仅永丰嘉园一个住宅项目获批销售。“北京大量的新建限价住宅，因为销售政策未明确而未能入市，只有销售政策尽快明确，才能有效增加市场供应量。”中原地产首席分析师张大伟指出。思源地产市场发展部副总经理郭毅也表示，只有限价房供应开闸放水后，大量持币客群的消费动力才能被激发，让北京新房市场真正迎来销量的复苏。“目前，刚需客群多在等待较便宜的限价房和更多共有产权房的上市”。而在这种背景下，虽然新房整体成交低迷，但改善型需求在近期的新房成交中成为交易主力。4月份，北京别墅及90平方米以上的住宅产品共成交933套，占比达80%。　　二手房走出最低谷由于新房供应不足，更多的购房人群将目光投向了二手房市场。根据中原地产研究中心统计的数据显示，4月份北京二手房共成交量13673套，虽然同比仍下滑了19%，但已经是近一年来单月成交量最高的月份。《证券日报》记者在走访二手房市场时也了解到，3月份以来，北京各大中介的看房客户明显增加，部分小区的房价出现止跌反弹的迹象。“最近我们每天的成交量相比最惨淡的那几个月，多了好几倍。”某大型中介门店员工向记者表示。同时，记者在这家中介的手机客户端上看到，位于北三环海淀区的某小区，5月4日上架了一套1058万元的三居室，单价10.4万元/平方米，挂牌第二天便卖出下架。APP上的带看记录显示，该房源挂牌仅一天时间，便被不同的经纪人带看了98次。而该小区同户型住宅去年曾成交2套，总价均低于1058万元。 “这套房子其实不算便宜，对口小学海淀民族虽然是百年老校，可在海淀也算不上顶尖的。而单日带看98次虽然是个别现象，但还是能看出整体市场的回暖，毕竟这在前一段时间是不能想象的。”有资深购房人士称。张大伟也表示，“对于北京房地产市场来说，经过了2017年的一系列调控政策后，最近几个月政策平稳，市场成交量筑底，部分刚需逐渐入市，成交量有所恢复，虽然整体价格依然下行，但下行趋势逐渐放缓，且主要集中在二手房市场”。不过，张大伟也指出，“每年5月份北京的小学会开启入学信息采集工作，因此3月份至4月份，都是学区房最重要的交易时间。因此这段时间的市场活跃度有所提高，但影响市场的最主要政策依然是信贷等政策，而其宽松的可能性并不大”。同时，上述资深购房人士指出，虽然受多重因素影响，二手房整体市场的走势尚不明朗，但北京高端二手房的行情肯定不会太差，“北京目前住宅市场最大的客群并不是刚需，而是刚改，这里面也包含了很多高端改善型客户。由于供应不足，加之限价，高端新房不是谁都能买到的，所以很多人只能去看高端二手房。而优质高端的二手房，本身保有量也少，大家换房最后肯定也是往好的去换，供需间的不平衡，会让这类房子的价格更为坚挺一些。”　　信贷再度收紧　　实际上，从目前的趋势上看，信贷政策未来仍有收紧的可能，并进一步影响房地产市场的表现。本周，包括建设银行、中国银行、招商银行、北京银行在内的10家商业银行相继表示，将把首套房贷款的利率，提升至不低于人民银行基准利率的1.1倍。二套房贷款利率政策不变，仍为基准利率的1.2倍。 “按照北京上海的刚需房价简单测算，贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准利率甚至上浮，房价即使降低8%左右，对于刚需来说，利率上涨已经抵消了这部分降价节省的资金。”张大伟表示，“ 根据《通知》规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。对此，北京房协副会长、秘书长陈志认为，“总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大”。张大伟也表示，未来有可能产权出现变化的，只有五环内最核心位置的部分房源。 “总体来说，这份《通知》有助于北京住宅市场价格的稳定，压缩限价房牟利空间的同时，也可以对周边房产定价产生更积极的引导。”有分析人士称。

北京二手房价将跌中趋稳: 多元化供给体系的搭建，二手市场房价的连续下跌，似乎正给多重客群出手买房打开不同窗口。在新房市场，“刚需”客群持币观望，等待更多共有产权房的上市；“刚改”客群正静待中低价位“限竞房”的推出；高端改善客群则因“9070”政策的再度实施，对多种产品类型和户型面积混搭的社区存疑，正选择及时出手未过多限制产品的普通商品房。如此局势之下，北京新房市场成交量仍旧处在低迷时期，或许，大量限竞房开闸放水后，持币客群才会冲进新房市场。与新房市场成交量同比腰斩的冷淡相比，二手房市场开始迎来暖意。4月份，北京共售出14964套二手房，创近12个月新高。在《证券日报》记者采访调查过程中发现，在这一波二手房成交户型中，大户型需求热度提高。换言之，改善型需求正在主导二手房市场。究其背后原因，或主要有三。思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅认为，首要原因是“限竞房”流通性弱分流了一部分人转去买二手房，因为即将上市的限竞房明确5年限售，加上取得相关凭证，或许需要8年左右才能转让，这让一部分人权衡之下选择了二手房；其次，每年5月份是北京小学启动入学信息采集期，4月份是学区住房的集中交易时间，加上北京各区陆续颁布了新一年入学政策，因此许多购房者为抢位学区住房急着买二手房；更重要的是，北京二手房房价已经连续下跌了11个月，市场早已从卖方转向买方，价格调整到位，引发购房者出手。事实上，在去年北京二手房成交的最低点，10月份全月北京仅售出6940套二手房。客观的市场现实，让二手业主降低报价，房价普降15%-20%。价格回调后，北京二手房的价值重新被购房者发现和认可，这是造成二手房成交上涨的根本性原因。即便如此，目前二手房市场成交量的抬头也不意味着市场会走向高热。4月份二手房的回温，是向正常交易状态的回归，因为庞大的存量和被压抑的需求均在，这个基本面非常清晰。笔者认为，从全年整体趋势来看，二手房交易量将提升，交易价格将在下跌中趋稳，即“量增价稳”，但不过热，这将是大概率事件。

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